【2021年度版】自分だけの注文住宅を建てたい!予算の決め方とは?

【2021年度版】自分だけの注文住宅を建てたい!予算の決め方とは?

初めての注文住宅、いったいどのくらいの予算をかければどのくらいの家が建つのか?を詳しく解説します。
絶対にかかる費用と、コツを知っていれば抑えられる費用、土地込みでの予算振り分けや予算オーバーしたときの対処法も併せてご紹介。

目次
  1. みんな注文住宅にどのくらいお金をかけている?
    1. 平均金額
    2. 注文住宅を建てる際にかかる費用一覧
    3. お得に注文住宅を建てられる制度
    4. 注文住宅の金額がかわる要素の例
    5. 予算オーバーしたときに何から削ればよいか
  2. おうちの予算の外に、土地の都合でかかる「目に見えない」費用とは
  3. 自分が借りられる予算の上限とは
    1. 年収から考える住宅ローンの罠
    2. ローンを組む前に、年収以外にも考えなければならないこと
  4. まとめ

こんにちは、工務店勤務11年目、自身も昨年家を建てた「おおち」です。
注文住宅を考えだしたころ、ワクワクもあれば不安もあると思います。
不安は知識をつけることによっていくらかなくすことができるので、少しの勉強をお勧めします。

「みんな注文住宅にどのくらいお金をかけている?」「おうちの予算の外に、土地の都合でかかる費用がある?(土地込みで考えている方)」といったような「世間一般の話」から、「自分が借りられるローンの上限ってどのくらい?」という「あなただけに当てはまる話」を交えてお伝えします。平均や相場ばかりで考えていても希望の家は建ちません。あなただけに当てはまる「上手な注文住宅の決め方」「上手な予算の決め方」を考えましょう。

1 みんな注文住宅にどのくらいお金をかけている?

令和2年3月に国土交通省から発表された報告書は以下の通りです。

1-1 平均金額

土地込みの注文住宅購入者について

・購入資金 全国平均 4,615万円

・世帯主の年齢 30代40代が多いですが、20代も年々増加しており3年前と比べ全体の2.3%も増加しています。

・世帯年収 グラフをご参照ください
世帯年収グラフ.jpg

1-2 注文住宅を建てる際にかかる費用一覧

注文住宅を建てるときにかかる費用として、大きく分けると3つあります。
「土地」「家(建物)」「諸費用」です。
それぞれにかかる費用はどんなものがあるでしょうか?またどのくらいなのでしょうか?
初めに頭に入れておきましょう。

土地
例えば2,000万円の土地を購入した場合について計算してみましょう。

・土地代:2,000万円

・土地頭金:100~200万円 ※1

・諸費用:
  売買契約収入印紙代1万円 ※2
  登記費用 約30万円 ※3
  抵当権設定費用 約12万円 ※4
  仲介手数料:66万円(土地代の3%+6万円)

※登記・抵当権設定費用の固定資産税評価額は、2,000万円の70%=1,400万円として計算
※1 最初に現金で払う頭金は物件価格の5~10%のことが多い
※2 1,000万円超5,000万円以下の場合/収入印紙割引適応期間外では2万円
※3 所有権移転登記に係る登録免許税と司法書士の報酬の合計額
※4 ローンを組む場合/抵当権設定登記に係る登録免許税と司法書士の報酬の合計額

また土地は地域によって単価が異なり、例えば愛知県岡崎市中町の土地の相場は坪約52万円、岡崎市福岡町は坪約33万円です(2020年)。


・注文住宅費用(建築本体価格)

・建物付帯工事:建物本体だけでは住める家にはなりません、以下の付帯工事がかかってきます
  地盤改良費
  造成工事
  外構費用
  屋外給排水費用
  既存建物解体 ※1

・諸費用:
  請負契約収入印紙代1万円 ※2
  登記費用 数十万円~

※1 建て替えの場合、または古家付きの物件を購入した場合
※2 1,000万円超5,000万円以下の場合/収入印紙割引適応期間外では2万円

消費税 10%

諸費用
・建物の登記費用

・水道役所納入金

・火災保険料

・ローン借り入れ費用:
  事務手数料、保証料、団体信用生命保険料

・つなぎ融資

・金消契約収入印紙代

その他にも!
・地鎮祭の玉串料:相場は3万円ほど

・家具・家電代:特にカーテンは想像より高額

・引っ越し費用

・役所関係書類にかかる費用

土地と建物以外にもたくさんお金がかかることがわかりましたね。
ここまでを「総予算」と呼びます。そしてさらに引き渡し後もお金はかかります。

さらに、住み始めてから掛かる費用もチェックしましょう!
・不動産取得税:新居に入居してしばらくすると納税通知書が届きます(軽減措置で税額がゼロになることもあります)

・固定資産税:土地と建物に関して毎年かかるお金

・都市計画税: 〃

・町内費:エリアによってさまざま

・水道光熱費:お家が広くなる分、賃貸住宅と比べ一般的に水道光熱費はあがります

・維持費:忘れがちな項目No.1。例えば築10数年のタイミングで行う「外壁目地の打ち直し」は雨漏り防止のための大事な工程です。

ここまでを見ると、注文住宅を建てるには、お金が沢山かかる...と思ってしまうかもしれませんが、
今は、「お得に建てられる制度」が充実しているのは、ご存じでしょうか?

1-3 お得に注文住宅を建てられる制度

それは「住まい給付金」「住宅ローン減税」です!

住まい給付金
住宅ローンを利用して住宅を購入した人が、現金をもらえる制度です。
もらえる金額は、年収や住宅の床面積などによって決まり、最高で50万円となっています。

住宅ローン減税(控除)
住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、所得税からの控除が受けられる制度です。
さらに消費税率が10%にあがったことに伴い、控除を受けられる期間が3年間延長されています(計13年)。
住まい給付金と住宅ローン減税について.jpg

その他にも「不動産取得税軽減措置」「長期優良住宅の優遇措置」などもあります。
「戻ってくるお金」は申告しない限り戻ってきません。忘れず申告してくださいね。

1-4 注文住宅の金額がかわる要素の例

さて、注文住宅を検討している方の一番の気になる点であろう「いったいいくらでどのくらいの広さの家が建つのか?」についてお伝えしたいと思いますが...
注文住宅は構造や仕様、さらには会社ごとの基準やルールなどが複雑なため、「いくらでどのくらいの家が建つ」などの単純比較ができません。よって、ここでは「金額が替わる要素」の例をいくつかお伝えしたいと思います。

仕様や設備のグレード
使用する建材や設備には、安いものから高いものまで様々な種類があります。たとえば壁はクロス仕上げにするのか、タイル貼りをするのか、漆喰仕上げにするのかなどで金額が変わってきます。
またキッチンやお風呂の住宅設備は数十万円ほどの既製品(システムキッチンやユニットバスなど)から、300万円を超えるオーダーのものまで、さまざまです。

外壁のグレード
外壁のグレード(使用する建材や面積)は金額にダイレクトに影響します。

上をみればきりがない予算。そして希望を詰め込みすぎるとオーバーしてしまうのが予算。
もし予算オーバーになってしまったら、次は何を考ればよいか?どんな決め方をすればよいか?をお伝えします。

1-5 予算オーバーしたときに何から削ればよいか

予算オーバーしてしまったからといって、こだわりをあきらめなければならないわけではありません。
対処法のポイントは「表現したい好みのテイスト」「優先順位」です。
「表現したい好みのテイスト」を出せる建材はほかにもないか?また暮らしを想像してみて、思ったよりも使わなさそうなものはないか?など、幅広い候補や要望の「優先順位」を明確にしてみましょう。
そうすると本当に欲しかったものが何だったのかが見えてきます。
しかし注意してもらいたいのは、コストを削減するあまり性能が悪くなってしまうことです。初期費用ばかりを気にして家の性能まで削ってしまった場合、夏暑く冬寒いような光熱費ばかりがかかる家になってしまうかもしれません。

少し話はそれますが、家の性能は C値UA値 で表します。

C値は家のスキマの総数(気密の性能)です。C値が低いほどスキマの少ない家ということになります。

UA値は断熱の性能を表しており、熱がどのくらい家の外に逃げやすいのかを表しています。
UA値は断熱材をどのくらい使ったか計算で出すことができ、愛知県の次世代省エネ基準ではUA値は0.87以下とされています。

住宅の性能はとても重要ですが、ネット検索だけで理解するのはなかなか難しい項目です。
もっと詳しく知りたい方は、ネイブレインで毎月セミナーを行っておりますので、ぜひご参加ください。
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本題に戻りますが、コスト削減にはほかにも方法があります。例えば先にお金をかけておくべき箇所(あとから施工困難なところ)と、住みながら変えていける箇所(DIYなど)を相談するなどして、上手におうちづくりを進められるとよいですね。

2 おうちの予算の外に、土地の都合でかかる「目に見えない」費用とは

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それぞれの金額イメージと、オーバーしたときどのように考えるとよいかをお伝えしましたが、ここで忘れてはならないのが「付帯工事」です。付帯工事の項目は先述しましたが、ここでは詳しく説明していきます。

付帯工事、特に「土地の都合でかかる費用」ははじめから「注文住宅を建てる際の予算」として組み込む必要があります。

地盤改良費
地盤調査を行い土地の強弱を確認します。地盤が弱い場合、改良工事が必要です。時間が経つにつれて地盤沈下が起こってしまい、建物が倒壊する危険性があるためです。

造成工事
土地の高低差を整えたりなど、「家を建てられる土地」にするために必要な工事です。

外構費用
駐車場やお庭、塀などにかかる費用です。砂利にするか土間コンにするか、木は植えるか、また塀の高さや種類はどうするか、などで金額がかわります。

屋外給排水工事費用
お家でお水を使うためには、道路の下に埋まっている水道の本管から、自分の敷地内へ水道配管をひかなければなりません。

既存建物解体費
土地にすでに建物がある場合、解体工事が必要です。

付帯工事に平均金額はなく「ひと土地ずつかかる予算が違う」ので、初めに予算に組み込んでおく必要があります。

さて、かかる予算すべてが出そろいました。
予算の準備について、次は住宅ローンで「自分が借りられる金額の決め方」についてご説明します。

3 自分が借りられる予算の上限とは

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ローンを組む時に大切なのは「無理なく返せる金額の決め方」です。これは必ずしも「限度額いっぱいいっぱい借りる」という意味ではありません。

3-1 年収から考える住宅ローンの罠

住宅ローンの金額の決め方として、銀行は契約者の「今」の年齢・年収・勤続年数・健康状態などの条件をいくつかみて判断します。しかしそれはあくまでも「ローンの上限」にすぎません。
「将来」を考えたとき、もしかしたら転職して今より年収が落ちるかもしれませんし、子どもが成長するにつれ出費も増えるかもしれません。
私の父はよく「しんでしまったら簡単だけど、病気になって働けなくなったらローン困るな」と心配していたものです。世間では縁起がわるい言葉を嫌いますが、ローンを組む時に「万が一の時」を考えるのはまったく悪いことではありません
ひとりひとりに合った予算を決めるためには、まずその「ご家族の背景」「これから来るであろう未来」を考えることが必要です。

3-2 ローンを組む前に、年収以外にも考えなければならないこと

「無理なく返済できる」住宅ローンにするために、以下のことについて考えてみてください。

ご家族の背景
・家族計画:夫・妻、子どもはいますか?出産予定はありますか?同居予定はありますか?

・貯蓄額:貯金はどのくらいありますか?頭金として家のために使える現金はありますか?

・普段のお金の使い方:ペットはいますか?旅行は行きますか?

・ローン:自動車ローンなど、ほかにローンはありますか?

・お子様の今後:お子様がいるご家庭は、学校は公立私立どのように考えていますか?お子様がどちらを希望するか未来のことはわかりません。また遠方で一人暮らしするかもしれませんし、留学をするかもしれません。

このように、「予算を決めるための家族背景」はひとりひとり異なり、不確定要素も多く、自分で算出するにはかなり気力が必要となります。ひとりで悩まず住宅営業マンに相談することをおすすめします。住宅の営業マンはファイナンシャルプランナー(FP)というお金に関する資格を取っていることが多く、ひとりひとりにあった予算がどのくらいなのか算出してくれるはずです。

4 まとめ

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注文住宅を建てるときには何千万円というお金がかかります。
そのお金の内訳は、みんな必ずかかるものから、土地ごとにかかるものもあったりと様々で、ひとえに「平均金額」「参考金額」というものをあてにしすぎない方が良いことがわかります。
特に土地込みで注文住宅を建てる際の予算の振り分けは不確定要素が多くとても難しいです。一人で悩まずプロに相談することをお勧めします。
またお得に建てられる制度もありましたので、スケジュールとにらめっこしながら上手に使っていきたいですね。
多くの人が、無理せず、自分に合った素晴らしいお家が建てられますように。


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