【注文住宅】少しでもローン返済額を減らす資金計画とは

こんにちは。愛知県岡崎市で高性能で建築家と建てる注文住宅建築を行っているアールプラスハウス岡崎・安城・幸田（ネイブレイン）です。このスタッフブログでは、家づくりの悩みのである予算のことや、性能のこと、インテリアのことなど、ご紹介しています。

今回のテーマは「資金計画」についてです。

1 さあ、家づくりについて考えよう！まずは資金計画から！

お家づくりを検討されているお客様が、まずはじめにやらなければいけないことは、「資金計画」になります。

資金計画と言われても、実際にどんなことをしたら良いのか？何を決めたら良いのか？自己資金はいくらぐらい出せば良いのか？具体的にはよく分からないお客様がほとんどだと思います。
大体〇〇〇〇万ぐらいかなあと漠然と家の予算を決めて、お家づくりを始めてしまうのはとても危険なことなんです。
今回の記事で、資金計画の重要性や自己資金の金額の決め方について、少しでも分かっていただけると嬉しく思います。では、さっそく本題に行きましょう。

2 資金計画ってなに？

そもそも資金計画とは、お家を購入して、そのお家で暮らしていくために、どうやってお金を調達して、どのように返済するのかなどの計画を行うことです。

現在の貯金額はいくらあるのか、親からの援助はあるのかといったことを確認する必要があります。その上で、頭金はいくらぐらい出すのか、住宅ローンはいくら借りるのか決めていくのですが、ローンを返済している間には、お金のかかる場面がたくさん出てきます。返済計画を慎重に行わなければ、ローンの返済途中に苦しい思いをすることになりかねません。

2-1 資金計画の目的

資金計画の目的は、2つあります。

まず一つ目は、「それぞれのご家庭に見合ったお家づくりの予算を決めるため」です。

各ご家庭によって１か月にかかる食費や貯蓄額は変わってきますので、当然予算もご家庭によってバラバラになります。単純に年収だけを参考にして予算を決めてはなりません。

二つ目は、「お客様が家を購入してからも幸せに暮らしていただくため」です。

銀行で借りることができる「借入限度額」と実際に「無理なく返済できる金額」は決して同じではありません。銀行で借入限度額ギリギリまで借りてしまったことにより、せっかくのマイホームを手に入れたのに、住宅ローンに追われる日々を送ってほしくはありません。新しいマイホームで思い描いていた暮らしをしていただくためにも、借入限度額上限まで借りると、月にいくら返済していかないといけないのかを把握し、そこに月々の生活費などを足しても生活が苦しくならないかあらかじめ確認しておきましょう。

『返済比率の目安について』

住宅ローンの返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。年間返済額÷年収で算出することができます。あくまで参考程度にご覧ください。この返済比率は、一般的には30％～35％となっています。例えば年収500万円で返済比率を35％にした場合、目安として、年間返済額は175万円、毎月返済額は約14万5,800円になります。返済比率が35％を超えてくると、返済負担が重くなり、返済出来なくなるリスクが高まります。また、金融機関から借りられないという可能性も出てきます。

2-2 資金計画のポイント

資金計画のポイントは、「お客様自身が人生設計について考えていただく」必要があります。

人生100年時代と言われている現在、マイホームを手に入れてからの人生は長いものになります。
その人生の中でお金のピンチのタイミングを知ることが重要です。ピンチのタイミングとは、お金を貯めることができず出ていくばかりになる期間です。お家の購入はとても大きな買い物なので、ピンチのタイミングが訪れるのは当然のことです。例えば、お子さんの大学進学、車の買い替え、お家のメンテナンスなどお金が必要になる場面はたくさん訪れます。ピンチのタイミングを知ることで、そこに向けてお金を少しでも貯めておくといった対策をとることができますし、急にピンチのタイミングに遭遇するといったことがなくなります。そのタイミングを掴む方法を次の章で詳しくご紹介します。

3 資金計画の際に必ず行うこと

資金計画の際に必ず行ってほしいことは、主に3つあります。それぞれご説明していきます。

3-1 ライフプランシミュレーション

お金のピンチのタイミングを知るためには、ライフプランシミュレーションを行う必要があります。

ライフプランシミュレーションとは、老後までの人生計画を立て、その人生計画にはどれだけのお金がかかってくるのか、貯まるのかお金の収支について予測することです。月々の生活費やお子さんの習い事費用、生命保険料など細かく書き出してもらいます。岡崎市で暮らしていくのであれば、車がないと不便ですので、車の買い替え費や維持費も必要になってきます。将来的に必要になってくるお金も大体の金額を想定して設定していきます。
少し大変ではありますが、資金計画をクリアしてお金の不安を解消してからでなければ、良いお家づくりはできません。また、ライフプランシミュレーションを行うことで、1カ月にどれぐらいお金を使っているのか把握することができるので、家計の見直しにもなり、無駄な出費を抑えることができます。

【ライフプランシミュレーションの例】

3-2 住宅ローンシミュレーション

住宅ローンと一言で言っても、借入方法や返済方法は様々です。

例えば、Aさんは3,800万、Bさんは4,000万円のローン借入れをしました。最終的な支払額はAさんとBさん共に4,500万円でした。
Aさん借入額3,800万円→総支払額4,500万円 Bさん借入額4,000万円→総支払額4,500万円
返済方法や金利の違いにより、Aさんのように200万円借入れが少なくても、最終的な総支払額がBさんと一緒になってしまうなんてことも起こってしまいます。逆に言うと、BさんはAさんよりも200万円多く借入れしていますが、総支払額はAさんと変わりません。もちろん、皆さんBさんになりたいはずです。
実際に住宅ローンを借入れる際には、固定金利・変動金利・固定金利期間選択型の3つのタイプから、金利の種類を選ぶことになります。
住宅ローンの金利の決め方については、まず、それぞれの金利の特徴について知っておく必要があります。固定金利や変動金利については、弊社のYouTubeにて簡単にご説明しております。是非参考にしてみてください。

YouTube『住宅ローン固定金利とは』

YouTube『住宅ローン変動金利とは』

お客様には最終的な総支払額を可能な限り抑えて、お家自体にお金をかけていただきたいと思っております。先程の例えでも出てきた200万円という額で、どんなことができるでしょうか？
例えば、注文住宅をお考えのお客様であれば、既成洗面台をおしゃれな造作洗面台にすることも可能ですし、収納場所を広げてシューズクロークやウォークインクローゼットにすることも可能になります。少しでもローン返済額を減らして、すてきなマイホームを手に入れましょう。

「変動金利と固定金利どちらにしようか」、「繰り上げ返済はするのかしないのか」、「老後のことも考えるとローンの借入期間はどうしようか」など、住宅ローンシミュレーションを行い、色んなパターンを試していただくことで、お客様自身が納得するローンの返済方法を見つけてください。

3-3 自己資金はいくら出す？

自己資金とは、自分たちの貯金から住宅購入に充てる金額になります。
自己資金の金額は、ライフプランシミュレーションと住宅ローンシミュレーションを行ったうえで決めてください。
住宅ローンの借入金額または返済期間を少しでも少なくするために、貯金を切り崩し自己資金をたくさん出そうと考える方は多くいらっしゃいます。早くローンを完済したいと思うのは当然のことです。
ですが、ローン返済は必ずしもはやく終わらせることが良いとは限りません。
自己資金をすべて住宅購入に充てた翌年に、急な出費の場面が訪れるかもしれません。もともと貯金していた分で間に合えば良いですが...自己資金は、ある程度は万が一に備えて手元に置いておくことをおすすめします。例えば、自己資金を300万円準備している場合、300万円全額を使用するのではなく、250万円を自己資金として使い、残りの50万円は手元に置いておくといったようなことです。
また、ただ手元に置いておくのではなく、運用という形もあります。バブルの時のような銀行にお金を預けているだけで、お金が増えていくようなことは現在の日本では夢のような話です。ですので、つみたてNISAやiDeCoを利用して、将来の老後資金などを貯めていただくことも一つの選択肢として頭の中に入れておいてください。

4 住宅購入に必要なお金

続いては、住宅購入にかかる費用についてです。

お家を購入する際には、物件価格以外にも様々なお金が必要になります。引き渡し前と引き渡し以降に分けてチェックしていきます。

4-1 引き渡しより前にかかる費用

お家の引き渡しより前にかかる費用は次のものが挙げられます。

・頭金

頭金とは、住宅価格からローン借入額を差し引いた額のことです。契約時から引き渡しまでの間に支払います。

・印紙税

印紙税とは、契約時にかかる税金です。住宅の売買契約書、建築工事請負契約書、住宅ローン契約書などを交わす際にかかる税金になります。契約書に記載された金額によって税額が決まります。

・登録免許税など

登録免許税とは、登記手続き(土地や建物に買った人の所有権を登録する)の際、国に納める税金のことです。

4-2 引き渡し以降にかかる費用

お家の引き渡し以降にかかる費用には次のものが挙げられます。

・住宅ローン

・不動産取得税

不動産所得税とは、不動産(家・土地)を取得した人にかかる税金です。

・固定資産税

固定資産税とは、不動産(家・土地)を所有している人にかかる税金です。

・都市計画税

都市計画税とは、原則として市街化区域内に土地または家屋を所有している人に毎年課される地方税であり、固定資産税と合わせて徴収されます。

・保険料(火災保険・地震保険)

火災保険料と地震保険料は、住宅ローンの融資実行時より支払うことになります。住宅ローンの融資が実行されるタイミングは、一般的には引き渡し日と同じことが多いです。補償内容や支払い方法は各保険会社によって異なります。
住宅ローンを組むのであれば、必ず火災保険に加入しなければなりません。

・メンテナンス費など

お家を建ててからその先何十年と住み続けていくと、経年劣化が発生します。安全に快適に暮らしていただくためには、メンテナンスが必要になってきます。具体的には、外壁の塗り替えや水まわりの整備などがございます。お家を建てる前に、自分たちのお家はどれぐらいメンテナンス費用がかかりそうか把握しておきましょう。
お金が出ていく話ばかりしていましたが、お金が入ってくる制度もございます。期間限定の制度もございますが、ご興味のある方はこちらご覧ください。▶締切間近！2021年は「マイホーム購入の特例制度」がお得すぎる！

4-3 万が一に備えて。思いがけない出費

人間、いつ何が起こるかは誰にも予測することはできません。例えば、家を購入して数年後...たまたまペットショップに立ち寄ったら、その可愛さに魅了されワンちゃんを飼い始めることになったり、お子さんが留学に行くことになり留学費用が必要になったりということもあると思います。月に２万円ずつ貯金する、頭金をすべて使わずに手元に取っておくというような資金計画を立てることで、予期せぬ出費にも対応することができます。

5 まとめ

以上、資金計画について書かせていただきました。お金関係のことは、とても大事なことではありますが、なかなか頭が痛くなるような内容ばかりでついつい遠ざけたいと思ってしまいます。弊社では、住宅ローンシミュレーションやライフプランシミュレーションなど、お客様と楽しくお話しながら進めさせていただいております。家づくりを始めて、資金面でお悩みの方は、弊社までお問合せください。LINEでのお問い合わせも可能ですので、お気軽にご相談ください。
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